깡통전세 위험 계산기

매매 시세 3억 원 집에 전세 2억 5천만 원(선순위 근저당 없음)으로 들어가면 전세가율은 83.3%이고, HUG 전세보증금반환보증 기준(주택가격의 90%)으로는 가입 가능 범위입니다. 공시가격만 알면 공시가격의 126%까지가 기준입니다.

전세금

원

2억 5,000만 원

집값 기준

매매 시세

원

3억 원

선순위채권 (근저당 등)

원

HUG 전세보증 기준

가입 가능 범위

기준까지 2,000만 원 여유

보증 기준 안이에요. 그래도 계약 전 등기부등본과 임대인 체납 여부를 확인하세요.

전세가율: 83.33%
부채비율 (보증금 + 선순위): 83.33%

참고용 모의 계산이며, 실제 대출 한도·금리·세액은 금융기관·관할 관청 기준에 따라 다릅니다. 대출 권유가 아닙니다.

이 결과로 이어서

대출전세자금대출 한도 계산기이 전세금으로 전세대출은 얼마나

계약갱신청구 계산기

계산 과정

항목	기준	금액
주택가격	매매 시세	300,000,000원
보증 기준 (주택가격 × 90%)		270,000,000원
선순위채권		0원
전세금		250,000,000원
남는 여유		20,000,000원
보증 가능한 최대 전세금		270,000,000원

깡통전세 확인 방법

전세가율 = 전세금 ÷ 집값. 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
부채비율 = (전세금 + 선순위채권) ÷ 집값. 먼저 잡힌 근저당과 먼저 들어온 세입자의 보증금까지 더해야 내 보증금이 얼마나 안전한지 알 수 있습니다.

HUG 전세보증 기준

주택도시보증공사 전세보증금반환보증은 전세금 + 선순위채권이 주택가격의 90% 이하일 때 가입할 수 있습니다. 아파트는 KB·부동산원 시세, 시세가 없는 빌라·다세대는 **공시가격 × 140%**를 주택가격으로 보므로 사실상 공시가격의 126%가 기준입니다. 전세금은 수도권 7억 원, 그 밖 5억 원 이하여야 합니다.

계약 전 확인할 것

등기부등본(근저당·압류·가압류), 임대인의 국세·지방세 체납 여부, 건축물대장의 위반건축물 표시, 전입신고와 확정일자. 기준 안에 있어도 이 서류를 꼭 확인하세요.

같은 상황에서 많이 보는 계산기

계산 예시

조건	HUG 전세보증 기준
시세 3억, 전세 2.5억	가입 가능 범위
시세 3억, 전세 2.5억, 근저당 6천	기준 초과
빌라 공시가 1.8억, 전세 2.3억	기준 초과

자주 묻는 질문

깡통전세는 어떻게 알아보나요?

전세금과 먼저 잡힌 근저당 등을 더한 금액이 집값에 가까울수록 위험합니다. 집이 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세보다 낮은 경우가 많아 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.

공시가격 126%는 무엇인가요?

시세가 없는 빌라 등은 공시가격 × 140%를 집값으로 보고 그 90%까지 보증하므로, 전세금(+ 선순위채권)이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 전세보증에 가입하기 어렵습니다.

기준일과 출처

최종 업데이트 2026.10.12

주택도시보증공사 전세보증금반환보증